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2015年鄭州高鐵商務區寫字樓市場發展研究13頁
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資料類型 鄭州西安
資料評價 資料評價度
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上傳時間 2019-6-19
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      資料簡介
     
     3.4成熟階段(2016以后)94. 鄭州高鐵商務寫字樓發展特點 ....... 94.1供應方面 . 94.2產品方面 ........... 104.3價格方面: ....... 114.4客戶特點 ........... 115.高鐵區寫字樓市場存在的問題 ...... 115.1 集中入市,產品雷同,競爭壓力大 ... 115.2 區域配套不完善,人氣不足 ... 125.3 開發資金緊張,價格戰導致市場惡化 ........... 125.4 區域寫字樓供應偏多,住房需求未有效解決 ........... 126.對高鐵商務區寫字樓市場的借鑒 .. 126.1對政府部門的建議 ....... 126.2 對開發企業的建議 ....... 126.3 對項目本身的建議 ....... 121.引言1.1高鐵商務區寫字樓市場研究背景1964年,日本新干線的開通拉開了世界高鐵發展的序幕,之后高鐵經歷了三次發展浪 潮。中國高鐵的發展是從第三次浪潮(90年代中期至今)開始的,高鐵的發展將會給途徑 城市的經濟帶來高速發展。根據鐵道部的規劃,未來中國將形成“四縱四橫”的高鐵線路。 屆時高鐵將成為中國經濟發展的動脈。從我國其他城市的高鐵站分布情況來看,高鐵站的 選址一般距離老城區較遠,這樣一方面可以減少核心區域人流,另一方面可以擴大城市經 濟圈,平衡核心區和非核心區經濟,從而帶動城市整體協調發展。隨著省政府的東移,經濟發展逐步東擴,中原經濟區上升為國家發展戰略,以鄭州客 運新東站為核心的區域即將成為鄭州新的政治中心、經濟中心、商業中心、貿易中心和物 流中心,“一站五心”將成為鄭州都市區的新名片,成為中原經濟區對外經濟的核心窗口。 石武高鐵的開通,標志著以鄭州為核心的高鐵經濟圈正式形成,以高鐵為核心的現代化高 端中央商務區呼之欲出。 1.2高鐵商務區寫字樓市場研究意義高鐵是城市化發展的動力,是低耗能、低污染的出行方式,是迎合低碳時代的發展要 求,從高鐵具備大流量、高密度、公交化、正點率高的特性來看,它能夠滿足快節奏的現 代生活方式,進而促進了高鐵區商務和物流的快速發展。鄭州高鐵站的成立,將會推動區 域一體化、產業一體化的發展。鄭州寫字樓市場運作起步較晚,主要依靠的還是經驗和非科學的決策體系,這樣不利 于后期的實施開發。由于缺乏對寫字樓市場的科學預判和購買客戶真實需求的了解,目前 鄭州高鐵區寫字樓出現出現大面積銷售停滯、價格錯位的現象,去庫存壓力居高不下。因 此,揭示寫字樓發展階段的一般規律,分析高鐵商務區寫字樓市場基本特征,了解目標客 戶的特性等,從而為其他高鐵商務區開發提供借鑒意義,政府如何科學合理規劃以及開發 企業如何避免價格戰的影響提供有效建議,正是本文的研究目的和研究意義所在。2.高鐵商務區寫字樓市場發展概述2.1 發展背景2.1.1 政策背景根據1998年國務院批復的《鄭州城市總體規劃(1995年至2010年)》,鄭州市區人 口發展長遠目標為500—600萬,城市化水平達70—80%。目前,鄭州中心城區規模偏小, 而且受隴海、京廣鐵路交叉分割,拓展空間受到制約,與近億人口大省省會城市的地位和 建設全國區域性中心城市的目標遠不相適應,因而必須尋求新的發展空間,對鄭州市的整 體規劃進行完善,提出建設鄭東新區。鄭東新區遠景概念規劃范圍115平方公里(其中起 步區33平方公里),東起京港澳高速,西至中州大道,北臨連霍高速,南接鄭州經濟開發 區。共分五個功能區:CBD、商住物流區、龍湖區、龍子湖高校園區、科技物流園區。五 個功能區相輔相成,使得鄭東新區變成具有產業支撐的新城區。高鐵商務區隸屬于商住物流區,綜合交通樞紐區規劃的提出為商務區的發展提供契機。 2009年5月,《關于鄭州市綜合交通樞紐核心區城市設計的公示》和《鄭州市綜合交通樞 紐地區控制性規劃》的提出,標志著鄭州新客運站已經進入規劃和建設階段。2012年9月 28日,鄭州東站開始正式啟用。圍繞鄭州東站布局的三個大型城市綜合體項目升龍廣場、 綠地之窗、綠地中央廣場已拉開陣勢,從而大大促進高鐵核心區域商務形象提升,對 整個商務區的發展起到引領和帶動作用。 2.1.2 經濟背景鄭州作為中原經濟群的核心城市,商貿物流發展新上一臺階,第三產業在GDP中的比 重逐漸加大,從而滋生大量商務需求。再加上高鐵區帶來信息交流、商務辦公等帶來的聚 集效應,能夠快速實現資源的再配置,促進區域其他產業經濟快速發展。從長期來看,高鐵商務區的形成使得鄭州市與其他一線城市經濟聯系密切,產生同城 效應 ,支撐區域協調發展、優化資源配置和產業布局、構建高效綜合運輸體系、降低社會 物流成本以及實現經濟可持續發展,進而促進區域經濟一體化。2.1.3社會文化背景中原文化作為中華文明的發祥地,在中國歷史進程占據著不可磨滅的作用,弘揚中國 文化,以鄭州為首的中原地區應發揮最大的力量,特別是自鄭東新區建設以來,一直發揮 著宣傳鄭州形象的標簽作用,從舉辦各種文化節、博覽會、金融創新論壇等,到國家領導 人、知名人士和國外友人的調研考察,已經大大促進了中原地區與國內外城市的深度交流。 高鐵的開通能促進區域文化的交流,拉近臨近區域的人文發展,從而帶動相關領域的協同 發展,高鐵區寫字樓的發展是適應社會信息化的需要,滿足寫字樓產品變化的需要。在這 種社會文化背景下,高鐵區的市場潛力巨大,尤其是對該區域有商務辦公需求和社交休閑 需求的客戶群來說,寫字樓的發展被各大開發商看好。2.2 開發周期2007年6-7月政府部門對綜合樞紐區城市設計進行了中期審議和終期審議, 2007年 10月26日上午, 鄭州綜合交通樞紐配套工程奠基儀式在鄭東新區107國道與金水東路交會 處隆重舉行,這也標志著鄭州綜合交通樞紐建設正式啟動,并開始進入快速建設發展階段。 品牌房企首先進入該區域實施開發,隨著住宅項目的開發使用,部分寫字樓項目開始陸續 入市。2012年9月高鐵開通之后,區域的寫字樓供應量達到峰值。目前正處于寫字樓快速 集中投放市場階段,預計高鐵區寫字樓市場在2020年走向成熟階段。2.3 開發范圍高鐵商務區的出現是以高鐵站為中心,然后在其周邊進行產品開發而形成的區域。從 鄭東新區綜合交通樞紐區綜合性規劃來看,我們把高鐵商務區分為核心區域和外圍區域, 高鐵商務區的核心區域為金水路以南,東風南路以東,商都路以北,博學路以西區域。外 圍輻射區域為中州大道以東,京港澳高速以西,金水路以南,隴海線以北區域(如圖1)。圖1:綜合樞紐區在鄭州的位置圖2.4開發定位及屬性鄭州綜合交通樞紐中心區域被定位為“鄭州市鐵路、公路綜合性交通樞紐,兼具商貿、 居住功能的城市門戶地區”,是國家重要的綜合交通樞紐,是國家重要的物流中心,是鄭 州市城市副中心。高鐵商務區是從鄭東新區的迅猛發展下分化出的一塊區域,其屬性與CBD區域不同, CBD板塊的規劃主要集中在中高端辦公,以投資需求為主;高鐵商務區主要規劃為大量住 宅以及高鐵站周邊配套,以商務居住為主。據不完全統計,以鄭州客運新東站為圓心,在 3公里長的半徑內,綠地之窗、雅寶東方國際廣場、嘉億東方大廈、永和宇宙星、廣地和 順中心、上上國際中心、建正東方中心、文化產業大廈、楷林IFC、易元國際等將近40座 寫字樓在此云集,充分說明該區域的商務屬性明顯,必將成為鄭州市未來寫字樓中心(如 圖2)。 。。。。。。



     
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